www.Advocati.org

(Публикуваме анализа на сайта за юридически консултации www.Advocati.org  с незначителни съкращения) 

Национална програма на ГЕРБ за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради предвижда държавата да гарантира чрез Българската банка за развитие (ББР) международен заем в размер на 1’000’000’000 лв. за сметка на Републиканския бюджет, откъдето ще се финансира „безплатното“ саниране. Лансираното от министър Лиляна Павлова като „100% безвъмездно“саниране ще бъде платено ведно с дължимите лихви по заема от средствата на данъкоплатците, постъпващи в бюджета. В някои случаи – както ще проследим по-долу – плащаене ще бъде дължимо и от самите собственици на имоти, за чието „безплатно“ саниране приканва министър Павлова.

Според министър Павлова „Етажната собственост само трябва да регистрира Сдружение на собствениците (…) и да заяви интереса си пред Общната“. Посоченото Сдружение на собствениците е определено в Приложение №2 „Методически указания“ към Националната програма за енергийна ефективност на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) като такова, което е предназначено „за усвояване на средства от фондовете на ЕС и/ли от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ли използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост“. Оставаме с впечатлението, че единствената цел на такова Сдружение е да усвоява средства и да ремонтира и обновява сградата. Текстът възпроизвежда почти дословно чл. 25, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), но пропуска следващата ал. 2 от същата разпоредба, която допълва, че „Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на Етажната собственост“.

Пропуска се и далеч по-интересната разпоредба на чл. 9 от ЗУЕС, която определя възможните форми на управление на Етажната собственост – „Общо събрание и/ли Сдружение на собствениците“.

След като Етажната собственост може да бъде управлявана [и] чрез Сдружение на собствениците, това означава, че Сдружението ще може да осъществява всички управленски функции по чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС, които обхващат „реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на Етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите“; веднъж създадено, Сдружението може да засегне включително и управлението на натрупаните дългове от живущите.

Последното влиза в пряко противоречие с многократните заявления на министър Павлова за невъзможността Сдруженията на етажните собственици да бъдат насочени към изпълнение на задължения на живущите. То влиза в пряко противоречие и с въпрос №1 от 28.01.2015 г. от публикуваните от МРРБ „Въпроси и отговори“ във връзка с Националната програма, формулиран така: „Има длъжници с хиляди левове дългове към „Топлофикация“. Възможно ли е държавата да си потърси парите директно чрез Сдружението и да се разхвърлят задълженията на всички собственици?“ и получил следния отговор: „Не. Сдружението се регистрира по реда на чл. 25, ал. 1. от ЗУЕС и се създава единствено за целите на получаване на помощта по Програмата“.

Както проследихме, цитираният отговор на МРРБ (и многократно повтаряните разяснения на министър Павлова) игнорират нормата на чл. 25, ал. 2 във вр. с чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС и подвеждат бъдещите кандидати за „безплатно“ саниране.

Колко безплатно всъщност е „безплатното“ саниране, обещавано за сметка на Републиканския бюджет и нашите данъци? За да може жилищният блок да бъде саниран, Сдружението на етажните собственици трябва да сключи Договор за участие по Националната програма съгласно Приложение №10 към Методическите указания на МРРБ със своята Община. Последната се задължава по силата на чл. 4, ал.ал. 1, 2 и 4 от този Договор (1) „да предприеме всички необходими действия за сключване (…) на договор за целево финансиране [с ББР]“, [и] (2) „при одобрение на финансирането от страна на ББР да подпише от името и за сметка на доверителя (Сдружението) договора [за „безплатно“ саниране]“, като (4) „от името и за сметка на доверителя (…) усвоява суми по договора (…) и (…) оперира със средствата“.

Цитираните разпоредби задължават Общината да предприеме действия за договаряне с ББР на финансиране за санирането на сградата и ако такова бъде отпуснато, Договорът оправомощава Общината да управлява получените средства „от името и за сметка на“ Сдружението.

С други думи – Общината придобива възможност със своите правни и фактически действия да натовари със задължения Сдружението – независимо от изискването по чл. 4, ал. 4 от Договора да спазва „принципите на добро финансово управление (…) в интерес на Сдружението на собствениците за целите на обновяването на сградата“.

В такава хипотеза за Сдружението няма да има друга възможност, освен да търси обезщетение за причинените му вреди по общия ред – ако разполага с необходимия юридически и организационен ресурс, за да си потърси правата.

В следващия чл. 5, ал. 4 от Договора дискретно е посочено едно интересно задължение на Сдружението, формулирано като „съгласие“ за това „да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности, съгласно правилата на Програмата, в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“.

Текстът с нищо не подсказва възмездния (не-безплатен) характер на задълженията, които възникват за Сдружението от тази разпоредба. За да разберем това, е необходимо цитираният текст да се разглежда в контекста на Чл. 2, ал.ал. 1-5 от Договора, според които дейностите по Националната програма включват:

(1) „установяване на техническите характеристики на сградата“;

(2) „обследване за енергийна ефективност“;
.....................................................................